2023 liegt hinter uns: Wie zufrieden sind Sie mit der Entwicklung im vergangenen Jahr?
ALF ALEITHE_ Ich blicke insgesamt sehr positiv auf 2023 zurück, obwohl es auch ein anstrengendes Jahr war. In einem schwierigen Umfeld haben wir unsere wichtigen Ziele allesamt erreicht: Wir haben unser Neugeschäft ausgebaut, unsere Organisationsstrukturen angepasst und unsere Tochtergesellschaft BGG erfolgreich in den Konzern integriert. Besonders freue ich mich darüber, dass wir unsere Quartiersentwicklung ausbauen und unserer Quartiersmanagement weiter auf den Weg bringen konnten. Über beide Felder wollen wir in Zukunft noch einmal deutlich näher an den Themen unserer Mieter:innen sein. Dafür, dass wir dies alles erreicht haben, möchte ich dem berlinovo-Team einen großen Dank aussprechen.
CAROLINE OELMANN_ Nachdem ich im August zu berlinovo gestoßen bin, konnte ich gleich einige Themen übernehmen, die wir jetzt auch zu Ende gebracht haben. Und ja: Ich denke ebenfalls, wir können auf das im vergangenen Jahr Erreichte stolz sein. Wir konnten trotz erhöhter Aufwendungen ein Betriebsergebnis von 45 Millionen Euro erwirtschaften. Das zeigt, dass wir auch in Krisenzeiten erfolgreich wirtschaften können. Wie alle im Markt mussten auch wir infolge des veränderten Kapitalmarktumfelds außerordentliche Abschreibungen vornehmen. Diese waren aber verträglich und weit entfernt von denen vergleichbarer Unternehmen. Hier kommt uns zugute, dass wir nach HGB bilanzieren und nicht nach IFRS. Somit haben wir unsere Immobilien stets mit konservativen Werten in den Büchern stehen.
Wie wir unseren Auftrag fortführen? Mit Lust und Fokus auf das Wichtige.
Unser neues Geschäftsführungsteam Caroline Oelmann und Alf Aleithe im Interview.
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Bilanzierung nach IFRS: Steht das bei Ihnen mal an?
CO_ Im Moment nicht. Zwar haben auch wir Anleihen auf dem Londoner Markt mit entsprechenden Informationspräferenzen platziert. Aber mit unserem Gesellschafter, dem Land Berlin, im Rücken und einem sehr guten S&P-Rating von A- stehen wir auch so sehr gut da. Wir erhalten jederzeit die Mittel, die wir für die Umsetzung unserer Projekte benötigen.
AA_ Deshalb hat sich auch an unseren Neubauplänen nichts geändert. Wir haben uns darauf verständigt, unser bestehendes Kontingent an Wohnplätzen für Studierende auf 7.000, für Senior:innen auf 1.000 und für Landesbeschäftigte auf 1.500 bis 2028 zu erhöhen. Das Einzige, was sich vielleicht verändert, sind die Proportionen, weil unser Gesellschafter die Präferenzen verändert. Damit werden wir in den kommenden fünf Jahren für Berlin Wohnraum in der Dimension einer Kleinstadt schaffen.
„Ein fast normaler Auftrag“: Das Motto drückt aus, dass Sie als landeseigene Unternehmen mit einer besonderen Agenda unterwegs sind…
AA_ Schon unsere Geschichte zeigt, dass das Lösen der etwas anderen Aufgaben ein Teil unserer DNA ist. Wir haben über die Jahre viele Fähigkeiten erworben, die wir auch in Zukunft bestmöglich im Sinne des Landes einbringen wollen. Dies tun wir zum einen, indem wir uns mit unserem Geschäft auf besondere Bedarfsgruppen konzentrieren: Wir sind für diejenigen da, die auf dem Weg in das Berufsleben sind: Auszubildende, Studierende, Berufsanfänger:innen. Für die, die im Berufsleben wichtige Aufgaben in und für unsere Stadt übernehmen. Und für die Älteren, die es nach dem Berufsleben verdient haben, dass man sich um sie kümmert. Dies tun wir zum anderen mit einer besonderen Haltung. Ich würde sie mit „Einfach mal machen“ umschreiben. Eine unserer größten Stärken ist, dass wir Ideen entwickeln und umsetzen können – auch, und das ist der Unterschied, wenn die Umstände schwierig sind.
CO_ Das für mich sehr Besondere an berlinovo ist, dass sie es mit demselben Team geschafft hat, sich von einem Unternehmen, das abgewickelt werden sollte, hin zu einem erfolgreich bestandsaufbauenden Schlüsselspieler für Berlin zu entwickeln. Dass ein Unternehmen das hinbekommt, ist schon außergewöhnlich. Früher sprachen wir über den Abbau von Schulden. Heute sprechen wir darüber, was wir mit einer guten Eigenkapitalquote und großem finanziellen Freiraum für unsere Stadt als Nächstes auf die Beine stellen können.
Unsere Werte
- Neugier
- Offenheit
- Verantwortung
- Orientierung
…bzw. an die Straße, denn Ihre wichtigste Aufgabe ist ja das Schaffen von bezahlbarem Wohnraum.
AA_
So ist es. 2023 haben wir sieben Projekte mit rund 1.200 Einheiten fertiggestellt. In diesem Jahr folgen sechs weitere Projekte mit rund 1.300 Einheiten. Dazu gehört auch das Objekt Ehrlichstraße im Bezirk Lichtenberg. Wir führen gerade unser Gespräch darin. Die Immobilie geht in diesem Sommer nach nur 18 Monaten Bauzeit in die Vermietung an Landesbeschäftigte: 92 Einheiten mit gut geschnittenen 1- bis 3-Zimmer-Wohnungen, wirtschaftlich und nach modernen Standards gebaut, nachhaltig zu bewirtschaften. Trotz Corona und trotz Zins- und Kostenanstiegs.
Mit Blick nach vorne wollen wir jährlich drei bis vier Projekte fertigstellen. Dabei versuchen wir, tendenziell größere Projektentwicklungen auf den Weg zu bringen. Wenn wir 300 oder 400 Einheiten an einem Standort realisieren können, greifen die Skaleneffekte noch stärker und wir sparen auf die einzelne Einheit gesehen Zeit.
Und trotz Bauens bleibt die Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt angespannt. Wie blicken Sie darauf?
AA_ Das Thema Bauen wird uns in Berlin noch viele Jahre beschäftigen. 2023 haben die Angebotsmieten um 18 % zugelegt. Die Wohnungen sind knapp und die Leerstandsquoten auf einem historischen Tief. Umso wichtiger ist es, dass wir uns mit unserem Angebot auf die Gruppen konzentrieren, die es in diesem Umfeld besonders schwer haben. Bei den Studierenden können wir schon jetzt einen guten Beitrag zur Entspannung leisten. Berlin ist ein toller Universitäts- und Hochschulstandort. Das stützen wir mit unserem Angebot. Bei den Beschäftigten können wir sicher noch zulegen. Unsere Stadt ist ein Magnet und bietet viele Jobs – die die Menschen aber nicht annehmen können, wenn sie keine Wohnung erhalten.
CO_ Wichtig ist aber auch: Am Ende werden wir und die übrigen Landesgesellschaften allein das Problem nicht lösen können. Es braucht die Mitarbeit der freien Marktwirtschaft. Denn der allergrößte Teil der Wohnungen ist in privater Hand. Und es braucht auch eine Mitarbeit der Politik: Wenn Wohnraum dauerhaft knapp ist, wachsen soziale Verwerfungen. Wie wirkt man dem entgegen? Das heißt übrigens auch etwas für uns als berlinovo: Wir müssen unsere Mitarbeitenden stärken. Wir müssen sie gut aus- und fortbilden, damit sie mit den schwierigen Situationen umgehen können.
Große Unternehmen verkaufen gerade. Ist das eine Chance zum Ankauf für städtische Unternehmen?
AA_
Ja, das ist so. Und mit dem Kooperationskauf von Wohnungen und Baulandreserven gemeinsam mit der HOWOGE haben wir ja zuletzt auch gezeigt, dass wir solche Gelegenheiten nutzen. Die Grundstücksreserven im Pankower Ortsteil Buch ermöglichen uns in den kommenden Jahren den Bau von rund 1.200 Wohnungen. Genau genommen prüfen wir sogar routinemäßig Optionen zum Ankauf. Denn auch Ankaufsgeschäfte helfen uns dabei, das Wachstum, zu dem wir uns verabredet haben, erfolgreich zu realisieren.
CO_
Dabei sehen wir im Moment allerdings auch viele Angebote mit völlig unrealistischen Preisvorstellungen. Hier ist es gerade für uns als Landesgesellschaft sehr wichtig, dass wir unsere Marktexpertise in der Beurteilung solcher Bestände einbringen. Denn wir müssen einen Bestand vom Ankauf an bezahlbar und nachhaltig ausrichten. Das bedeutet zum Beispiel, dass wir bei einem unsanierten Bestand aus den 60er- oder 70er-Jahren Themen wie Klimastrategie und Schadstoffsanierung gleich mitdenken.
berlinovo zeigt ihre Marke gerade öffentlichkeitswirksam. Warum ist das für Sie so wichtig?
AA_ Zum einen war es an der Zeit, dass wir die erfolgreiche Neuausrichtung von berlinovo auch nach außen zeigen – und damit unsere neue Positionierung, die wir inzwischen mit sehr guten Ergebnissen unterlegen können. Dazu zählt auch, dass wir zukünftig nur noch unter einer Marke auftreten. Zum anderen wollen wir auch als attraktiver Arbeitgeber sichtbar sein. Wir bieten Menschen, die etwas bewegen wollen, ein attraktives Arbeitsumfeld: abwechslungsreich, stabil und wertvoll für die Gemeinschaft.
CO_
Mit unserer neuen Arbeitgebermarke wollen wir aber auch nach innen wirken: Sie soll die Identifikation des Teams mit unserem Haus und damit auch die Bereitschaft fördern, Verantwortung zu übernehmen. Unsere neue Vision, die modernisierte CI und der Umzug zum Jahresende in die Linkstraße/Schellingstraße machen sichtbar, dass wir mit der Zeit gehen und Veränderungen mitnehmen.
Zugleich pflegen wir unsere Wurzeln. Wir haben viele Menschen, die schon viele Jahre bei uns arbeiten. Sie haben die ganzen Veränderungen mitgemacht und dazu beigetragen, dass wir heute einen so tollen Bestand haben und auf so viel Erfahrung zurückgreifen können.
Im vergangenen Jahr haben Sie als letztes Wohnungs-Bauunternehmen des Landes Berlin den Tarifvertrag eingeführt. Ein weiteres Plus für die Beschäftigten?
CO_
Definitiv. Der Eintritt in den Tarifvertrag ist für uns ein wichtiger Schritt hin zur weiteren Stärkung unserer Arbeitgeberattraktivität. Den damit verbundenen nicht unerheblichen finanziellen Aufwand tragen wir gerne, denn der Vertrag stärkt nicht nur unsere Wettbewerbsfähigkeit am Arbeitsmarkt, sondern ist auch ein deutliches Signal der Wertschätzung an unsere Beschäftigten. Der Tarifvertrag bringt Transparenz und Verlässlichkeit, weil die Gehaltsentwicklungen klar geregelt sind.
Ich freue mich sehr, dass ich diesen Vorgang mit über die Ziellinie führen durfte. Die Zusammenarbeit mit dem Betriebsrat war sehr konstruktiv. Und die Entscheidungsgrundlage war so gut vorbereitet, dass der Aufsichtsrat die Entscheidung einfach durchwinken konnte.
Erfahrung auch im gewerblichen Bereich…
AA_ Stimmt. Hier verfügen wir über eine extrem hohe Expertise. Neben dem Aufsetzen eigener Vorhaben können wir auch andere Landesgesellschaften dabei unterstützen, Baupotenziale auf ihren Grundstücken zu heben und wertvolle Liegenschaften in Landeshand zu halten. Ein Beispiel ist das Projekt Südkreuz. Hier entwickeln wir auf einem Teilgrundstück der BSR einen Bürokomplex, den wir nach Fertigstellung zum Teil selbst beziehen werden. In einem zweiten Gebäude errichtet die BSR ihr neues Headquarter. Ich denke, wenn man genau hinschaut, gibt es in Berlin noch viele Flächen, bei deren Erschließung wir helfen können.
CO_ Unsere breite Kompetenz hilft uns auch bei der Umsetzung von Mischnutzungskonzepten. Diese sind gerade in städtischen Lagen ein ideales Mittel der Wahl, vorausgesetzt man ist offen und bereit für Kreativität. Ein Beispiel ist das Projekt Holzmarktstraße in Friedrichshain: Hier realisieren wir zusammen mit den Berliner Bäder-Betrieben eine öffentliche Schwimmhalle, Wohnungen für Studierende, Büroräume sowie Gewerberäume im Erdgeschoss.
Mit dem Neubestand und den Klimazielen wächst die Quartiersentwicklung auch bei berlinovo zu einer Großaufgabe…
AA_ Das kann man wohl sagen. Das gilt im Allgemeinen, aber ganz besonders auch für die 4.000 zugekauften Wohneinheiten im Falkenhagener Feld. Dort müssen wir den kompletten Bestand nachhaltig sanieren. Daneben haben wir hier Nachverdichtungspotenziale erkannt, die wir heben wollen.
CO_ Zur Quartiersentwicklung zählt für uns auch, dass wir die Servicetiefe und die Angebote für unsere Mieter:innen ausbauen. Deshalb haben wir insbesondere für das Falkenhagener Feld noch einmal unsere personellen und wirtschaftlichen Kapazitäten erhöht. Diese nutzen wir zum Beispiel für die Errichtung eines eigenen Stadtteilzentrums. Darin werden wir uns mit unseren Mieter:innen über unsere Vorhaben und Fortschritte austauschen, um das Thema Partizipation auch tatsächlich zu leben.
In der ESG-Terminologie geht es also nicht nur um das „E“, sondern ganz wesentlich auch um das „S“?
AA_ Gerade in so einem Quartier wie dem Falkenhagener Feld lässt sich wunderbar sehen, dass sich Immobilien nicht mit Excel-Tabellen verwalten lassen. Immobilien sind individuell. Und Menschen sind es noch viel mehr. Man muss vor Ort sein, den Bewohner:innen zuhören und mit ihnen sprechen. Erst dann kann man sie verstehen und am Ende auch sinnvoll entscheiden. Deshalb machen wir die Stärkung unseres Quartiersmanagements gerade zu einer unserer vordringlichen Aufgaben: Über die Dialoge in den Quartiersbüros, Mieterbeiräten und alltäglichen Begegnungen erhalten wir den Input, den wir benötigen, um „in der richtigen Weise“ für die Menschen da zu sein.
Wenn wir das Interview nun mit persönlichen Worten abschließen: Was möchten Sie sagen?
AA_
Es ist schön, dass wir jetzt im Geschäftsführungsteam wieder komplett sind. Gerade in wichtigen Fragen braucht es einfach das Zusammenbringen von Blickwinkeln, damit man als Führung richtige Entscheidungen treffen und diese dann auch gemeinsam tragen kann.
CO_
Ich freue mich sehr, dass sich bei berlinovo so viel Erfahrung, Wissen und Neugier unter einem Dach versammeln. Das macht Spaß und es tut gut, darauf vertrauen zu können. Gemeinsam können und werden wir noch viel schaffen.
Liebes berlinovo-Team, wir bleiben in Bewegung. Danke für die Beteiligung im vergangenen Jahr und danke für den Einsatz, mit dem wir auch in diesen Tagen unterwegs sind.
Welche Themen und Vorhaben werden das laufende Jahr 2025 prägen?
CO_
Ich starte mal mit den internen Dingen, weil der Umzug an den neuen Standort für uns ein großer Schritt ist. Ich freue mich schon sehr auf das neue Bürohaus. Die modernen Raum- und Farbkonzepte, flexiblen Arbeitsplätze sowie Orte für kreative Zusammenarbeit werden die Atmosphäre und damit auch unsere Arbeitskultur positiv beeinflussen.
Weitere Themen sind die Verschlankung unserer Prozesse und die Arbeit an der weiteren Digitalisierung. Letzteres bedeutet, digitalisierte Systeme einzuführen, die den Mitarbeiter:innen Arbeiten abnehmen, die sich wiederholen oder die man über KI steuern kann. Aufgrund des wachsenden Fachkräftemangels werden wir in Zukunft nicht mehr jeden Menschen, der in Rente geht, ersetzen können. Wenn wir neue Bestände ankaufen, müssen unsere Prozesse so schlank sein, dass wir dann mit den Fachkräften, die es ja zum Glück bei uns auch gibt, zurechtkommen.
AA_
Wie schon erwähnt ist der Arbeitskalender für das Neugeschäft prall gefüllt. Im Rahmen unseres laufenden Investitionsprogramms werden wir bis 2028 ein Volumen von 1,7 Milliarden Euro verbauen. Gleichzeitig freue ich mich über die Projekte im gewerblichen Bereich. Im Moment haben wir allein in drei Projekten fast eine halbe Milliarde Euro Investitionen in der Planung.
Daneben beschäftigen wir uns gerade intensiv mit unserer Klimaschutzstrategie. Dabei geht es nicht nur darum, diese zu entwickeln, sondern diese dann auch so in die Umsetzung zu bringen, dass Klimaschutz für alle Beteiligten bezahlbar wird und bleibt – für uns und für unsere Mieter:innen. Denn die Herausforderungen, denen wir hier gegenüberstehen, sind erheblich.
